年的楼市跌宕起伏，从上半年的落寞，到“金九银十”失色，再到年底受到利好影响出现翘尾，楼市可谓是一路波折。受多种因素影响，桂林房地产全年呈现前冷后热的现象，市场波动幅度较大，房价也由涨转跌，总体形势下行。
新建住宅量升价跌
成交量先抑后扬，下半年增长明显。网签备案数据显示：年桂林市区新建住宅成交套，同比上涨10.02%；备案面积为92.9万平方米，同比上涨8.4%。年1~12月份市区新建住宅网签备案套数整体呈逐步增加走势，但与年相比增减各半。从月份来看，上半年受银根收紧、市场观望情绪及年成交量大增等因素影响，备案成交量相对处于低位，仅6月成交套数同比增长，其他月份同比均为负增长；下半年随着各种利好不断释放，房企以价换量积极去库存，再加上桂林“契税补贴”*策助力，成交量明显回升，特别在*府推出购房免契税的12月，成交量剧增。由此可见，虽然年上半年楼市成交情况不佳，但随着下半年楼市*策利好频现，市场略微回暖，8月起楼市成交量由跌转升，12月则延续良好势头达到高峰。
年，新建商品住宅价格稳中有降。从环比看，年桂林市新建商品住宅价格下降0.64%，开发商从下半年通过各种优惠*策吸引购房者，“以价换量”成为市场主题。而从6月份开始，房价指数出现下跌，6月新建商品住宅价格指数环比下跌0.9%，下跌幅度创下5年来新低。之后连续6个月环比下跌，7~9月份环比跌幅不断扩大，分别为1.3%、1.4%、1.9%。9月和11月，桂林房价跌幅位居全国首位，分别下跌1.9%、1.4%。
从同比看，新建商品住宅价格从9月开始连续4个月下跌，且下降幅度不断扩大，12月房价同比下降7.2%，降幅达到全年最高值。
二手住宅量价齐跌
年二手住宅成交面积、套数同比普降。房产局备案数据显示：1~12月，桂林市区二手房成交面积为38.04万平方米，同比下降34.57%；成交套数为套，同比下降33.44%。纵观全年成交情况，除年1月份成交达到套之外，其余各月的成交套数均在~套之间浮动，相比年月平均成交套数在套以上，市场明显出现下滑。
价格总体温和下跌。从环比看，年全年只有3月份价格环比上涨，其余11个月均为下跌。其中，10月环比下跌幅度最大，达到1.3%，全年环比累计下跌0.45%，月度环比平均降幅不大，相比新建商品房，下降幅度比较温和。从同比看，全年二手住宅价格上涨0.23%。其中，90平方米以下二手住宅上涨0.75%，90~平方米二手住宅下跌0.3%，平方米以上下跌1.23%。
■价格走势成因分析
内外因素，新建住宅价格走低
首先，年整体需求量较年减少。一是房价预期影响：由于年价格飞涨，导致购房者预期房价会继续上涨，在此购房心理的作用下，购房需求提前，购房能力出现透支，是导致年上半年销售遇冷的原因之一；其次受到贷款收紧影响：从年初银行贷款收紧、贷款难度增大，上半年购房者购买力下降，购房需求降低；三是观望情绪加重：从年初杭州打响楼市降价第一枪开始，全国楼市观望情绪加重。
其次，外地房企大量进入，市场竞争加剧。随着桂林国际旅游胜地建设、高铁开通等利好*策落地，从年开始吸引了大量外地房企来桂林投资。万达、恒大、华润、保利等更多国内一线房企进驻，开发的项目先后亮相或即将入市，促进城市升级的同时，也打破了桂林原有的市场格局，使得市场竞争加剧。而大量外地房企的进入又遭遇上半年市场遇冷，房地产企业之间在价格上竞争加剧。各楼盘从年初的只有9.9折或9.8折到年中的9.6折，年底更出现了8.5折，优惠不断升级。从下半年开始，各大房企就根据市场情况不断进行优惠加码，更大力度的购房优惠不断上演。
第三，待售商品房面积较大，市场供大于求。桂林房产局数据显示：截至年12月底，市区商品住房累计可售面积87.61万平方米，较上年同期增长6.1%，而在楼市销售火爆的年，市区全年销售面积也仅85.73万平方米。由于库存规模较大，市场难在短时间内消化，房价稳中有降。
第四，开发商资金紧张、以价换量。由于年市场火爆，部分开发商囤积了大量土地建设新房，如桂林某知名企业年呈现11盘齐发的销售盛况，大量住宅亟待销售，而市场销售受阻使得开发商资金紧张，前期的开发贷也是企业沉重的包袱。在存量压力激增和银行信贷紧张等多重压力下，桂林房企纷纷求变突围。自年下半年开始，越来越多房企启用县域拓客、媒体联动、全民经纪人、电商等多种营销手段，以及“以价换量”的策略调整，以求迅速回笼资金。
新房市场低迷促使二手房价格走低
第一，新税费征收*策影响较大。从1月1日起，桂林二手房交易施行新的税费征收*策，取消之前综合税率的征税方式，采用核定税率征收，征税标准为交易金额的6.6%。这意味着非卖家“满五年唯一”的房源交易税费增加，导致二手房购房成本增加，是造成年开始整体市场低迷的重大原因之一。
第二，新房市场影响二手房成交。年上半年桂林楼市成交持续低迷，无形中加重二手房市场的观望情绪。加上新房市场以价换量范围较大，部分二手房客户转而购买新房；新房价格下行同时也影响二手房成交价格。
第三，不动产登记*策刺激。年初国土局发文通知将组建不动产登记局，广西也在9月加挂“不动产登记局”，二手房市场反馈较快，出售房源明显增加。部分中介反馈，手中持有多套房产的市民开始抛售，购房者可选择的房源多，议价空间增大。
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