特色小镇已进入实质性开发阶段，无须讳言，绝大部分开发商都是由房地产转型过来的，大型房企如恒大、碧桂园、绿地、绿城等抢滩登陆，中小房企更是不甘落后。地产商转型小镇是良机，但同时又极有可能是一个巨大的陷阱。近段时间，我接触了很多准备进入或者已经进入小镇开发的“开发商”，发现一个令人担忧的严重问题——他们承袭着地产开发的理念、模式去做特色小镇，但根本没有认识到地产开发和小镇建设完全是两码事，不言而喻，风险巨大。我从来不认为小镇开发要去房地产化，而我从来就认为没有房地产开发，就没有小镇。我们必须认识到，特色小镇确实为房地产开发开辟了一条新路，是大小房企转型的一次良机。但我也一再强调，小镇建设和房地产开发不是一回事，抱着房地产开发的心态、理念、模式、流程、经验绝对会痛不欲生、万劫不复!
我们先看看小镇建设和房地产开发有哪些不同：
1.功能不同
房地产开发功能单一，其产品就是房子，而小镇的产品除了房子，还有游乐主题、景点、产业等等。如果说地产开发的产品就是房子，那么，小镇开发的产品则是“城”。城，包罗万象，涵盖人一天24小时的一切，包括生活和工作。
2.产品不同
房地产开发满足的是居住需求，因此，无论是南北朝向、户型设计、空间布局无不体现居住的舒适性。而小镇开发首先满足的是旅游或者产业的导入，没有游客，文旅小镇就是一片随风飘落的枯叶。
3.配套不同
地产开发围绕着“居住”两个字来做文章，尽量满足生活特别是工作之余的生活设计配套，社区商业、休闲健身、医疗教育等都必不可少。而小镇针对的是游客，游客追求的是体验、感受，因此游乐配套才是主题。
4.服务不同
首先是服务的主体不同，地产开发服务的是“业主”，而小镇服务的是游客。其次，服务的内容不同，地产开发的服务我们叫“物业管理”，安保和收费是目前大多数社区服务的主要内容。而小镇服务是“接待”，这种服务是全方位、全时段、全过程的。
5.开发模式不同
地产开发节奏快、资金滚动快、产品单一，后期运营简单。而小镇开发是个漫长的过程，融资渠道多。小镇的产品除房子外，更多的是游客和服务设施的建设，后期运营至关重要。
在清楚了地产开发与小镇建设至少有几个方面的不同后，其实我们就知道了转型的路上到处都是陷阱，稍有疏忽，“满盘皆输”就不再是一句口头禅。遗憾的是，很多人视而不见，依然以一个地产开发商的心态贸然进入。
谨慎过头是畏惧的表现，但盲目冲动却是失败的开始。因此，我们必须当心。
当心一：有规划无策划
我告诉他们，所谓适合做小镇的地方，就是自然资源非常好，环境和空气都不错。但挂着小镇的名头做地产开发，同时又远离城市且交通不便，周围没有任何市政、生活配套，这样的项目不是小镇开发，也不是大盘开发，那叫自以为是的无知开发。这样的案例比比皆是，大连、广州、丽江、成都……太多太多，这样的项目不死，连上帝都不会原谅。为什么？这就是根本不懂小镇，根本不了解小镇和地产开发区别的结果。不做好小镇的定位，不做好小镇的顶层设计，你请设计师画个图就敢开工？怎么定位？定位的基础和原则是什么？顶层设计包含哪些内容？顶层设计的模型怎么设计？这些就是策划！这些策划根本不是规划设计院能做的事。本末倒置是当心踏入的第一个陷井。
当心二：重地产轻游乐
因此，小镇的游乐是决定小镇是否能够具有吸附力的关键。游乐不是简单的刺激，更不是安装几套玩耍的设施就大功告成。游乐注重的是情趣、情愫、情韵、情景、情节……哪怕一片枯叶、一节断壁、一盏旧灯、一块门楣、一棵小树，都必须让游客有所触动和感受，或者会心一笑，或者恍然如梦，或者低头沉思。
当心三：重开发轻运营
经过近一年的喧嚣，目前小镇的热度终于降了下来，也就是说哪些概念啊理论啊定义啊，大家都基本都清楚，现在正式进入开发的阶段。既然小镇定位有了，开发模式确定了，盈利点也找到了，规划通过了，开工！轰轰烈烈，只争朝夕。酒店、客栈、餐饮、商业街、度假公寓、别墅、景点打造、文化植入……一切尽在掌握中。交通安排呢？所有的这一切都不是一句“车到山前必有路”就能解决的。不在开发之初就做好规划和安排，到时候就极有可能“车到山前是绝壁”。
我在这里再一次提醒，前期开发只是小镇成立的基础。小镇能否真正运转、真正活下来，其根本是后期的运营。凡是只重开发轻运营的，最后必然混乱不堪、难以为继。而要处理好开发与运营的关系,就必须在最初始阶段做好顶层设计，要预判运营后的复杂难度和风险。小镇的运行并不是一家开发商能完成的，必须借助社会的资源和力量，让更专业的机构和团队参与，确保运营正常而稳定。
当心四：重资源轻规划
我们知道，文旅小镇成立的基础是看资源的禀赋，也就是看资源是否有特色，资源分为自然资源和人文资源。资源是否有特色，很大程度需要看置于什么样的市场背景，前面我们反复讲到的，有些资源在局部市场司空见惯、稀松平常，但放到更大的市场却稀缺珍贵，如喀斯特地貌对桂林人司空见惯，但对全国来说，却秀丽无比，因此才有了“桂林山水甲天下”之美誉。
了解了规划的原则，我们就知道这里所说的规划，就不仅仅是规划方案，而是指战略规划。方案规划是战术层面的东西，相对简单，战略规划则不然。战略规划的第一步就是研究分析资源与定位的关联关系。在分析资源的基础上，我们至少要搞清楚四个问题：
一是游客为什么一定到你这里来？
二是哪些人到你这里来？
三是他们什么时候来？
四是他们来这里能干什么？
当然，规划不仅仅是对资源的再整合和再表达，规划还有一个更重要的方面是——小镇的功能布局，而功能布局是由需求决定的。这里有一种现象非常可怕——没人认真研究小镇到底应该具有什么功能，而是随意地按照房地产大盘的模式进行布局，无非就是综合商业、酒店、餐饮、菜市场等，而另一种则照搬照抄城市的规划，什么图书馆、体育馆、博物馆、公园、写字楼、大型购物中心等等，一应俱全。通过以上分析，我们可以看到，小镇开发，资源固然重要，但规划决定小镇的境界！我再说一次：发现资源需要智慧，表达资源更需要情怀！
当心五：重文化轻产业
记得在小镇刚刚兴起之时，有关小镇的灵魂讨论非常之激烈，其中“文化说”得到大多数人认同。后来虽有“产业灵魂说”、“策划灵魂说”等等，凡此种种，不一而足，但我不敢苟同。注重文化的发现和挖掘，无论上升到什么高度都不为过，但是，如果将文化作为小镇的救命稻草，作为小镇生存和发展的唯一条件，将文化极端化，却极有可能弄巧成拙。因为，小镇生存和发展另一大条件是产业，没有产业的注入，无论多么好的文化，也只能是过眼烟云。因为文化需要载体，更重要的是文化需要转换，转换成商业价值，文化才更具活力。特别是小镇的文化，我们花那么大的气力和成本去发现、挖掘、表达，绝不仅仅是为了传承。而小镇的产业正好是文化最好的载体和转换器。比如，民宿客栈为什么风起云涌？有的客栈价格甚至贵过五星酒店，但客人仍然蜂拥而至，这就是因为客栈很“文化”。再比如，迪斯尼为什么人满为患，就是因为迪斯尼的影视、书刊、动画无孔不入，激发了更多人对迪斯尼的向往，亲身体验比影视书画更真实。
上述例子说明，文化只有依托产业，只有通过产业转化，其价值才能更大化。而小镇因其非村非城的特点，恰好是新兴产业最佳的聚集地，也是文化与产业最好的嫁接平台。
这里有一点必须要说明，这一点也是最容易被歪曲被误解，就是小镇的产业必需是农业或者工业，要不就是高科技、金融、信息等新兴产业。其实，旅游业、商业、服务业都是产业，只要形成规模，具有一定的品牌价值，并能够上下延伸，就是很好的产业。目前很多地方要求小镇必须有主体工业，甚至还强调必须是世界强企业之一，要不就必需引进科技产业、金融业，否则一律不得申报。这实际上是对小镇产业的歪曲。如果是产业小镇，我尚能理解，但文旅小镇非得生拉硬扯就明显是曲解。
当心六：重近利轻长效
一是投资功能：我曾经断言，中国最安全、最具投资价值的将是旅游地产，而以海南、云贵为甚。城市房地产开发终有一天会遇到天花板，市场无论多么大，总有承载不下的那一天，尤其目前的中国房地产市场，堰塞湖现象日趋严重，风险犹如一把悬空的利剑，晃悠晃悠，令人提心吊胆。而中国的旅游地产才刚刚开始，因为资源的稀缺和唯一，不可复制、不可再生、不可移动的特性，使其价值更加凸显。海边的一栋别墅，山顶上的一座庄园，湖畔的一幢洋房，小镇拐弯处的一座小院，还有怡人的气候、洁净的蓝天，这些都将成为国人奋斗的新目标。所以，我说中国最具投资价值的将是旅游地产，包括文旅小镇的房子。但是，文旅地产最具投资价值是因为资源（包括山水、植被、环境、空气、交通）的稀缺，那么整合和提升资源、表达资源（如将有些资源创意性设计成体验项目或者观光项目）就成为基础和前提，这需要首先投入。资源纵然再稀缺，如果没有很好地表达，无非就是原始的山水，最多让人到此一游。只能到此一游的地方，建再漂亮的房子，也就是一堆钢筋水泥。这样的房子当然不具备投资价值。
小镇房子的第二个功能是度假。度假不是观光，也不是休假。这里我有必要解释一下度假和休假的区别。休假就是疲劳之后进行的一次放松，而度假则是蓄谋已久的一次享受。放松和享受的区别是：一个是身心的恢复，一个是情感的需要。那么度假既然是情感的享受，就不能仅仅着力于房子，而是要统筹考虑整个小镇所有环节和细节与情感的关联，就是说，哪怕一个花池，也要匠心独运地打造，至少要表达某种情趣，如果能暗含某种情愫那更是另一个境界。说白了，度假房是否真能度假，一切功夫在“室”外。
小镇房子的第三个功能是养老。因为小镇选址一般都在山水、植被、空气、气候很优越的地方，无疑对老人的吸引力是巨大的。为什么海南的房子卖疯了，就是因为上述原因。但是，养老不能仅仅只有这些，老人生活、身体、精神的需求更不能少，医院、健身设施、老年大学、生活超市、户外休闲……等，海南早期很多房地产项目就是因为没有这些配套，一直销售不畅，而乌镇雅园却一飞冲天，对比一下就什么都明白了。上面论述的说明，无论小镇房子属于哪一种类型，都必须首先完善功能，也就是说资金首先要投向这些功能的打造，这不同于房地产项目开发的功能配套，小镇功能更复杂、更全面、更庞大，意味着前期投入更大，而这些又不可能销售变现，但这些功能是小镇地产开发，小镇房子销售的前提和基础。抱着房地产开发的心态，急功近利，到头来极有可能不仅是你的房子无人问津，甚至小镇都会黯然消失。
当心八：重模仿轻独创
模仿确实成本最低、风险最小，但那是针对房地产。小镇模仿，也许成本一样很低，但风险却很大。
风险一:资源不可复制性。我们说特色小镇特在哪里，首先看基础资源，而资源具有不可复制性、移动性。基础资源包括自然资源、人文资源、社会资源，不同的资源决定了小镇的定位。乌镇之所以不能被复制，是因为“江南水乡”这个资源不能被复制。大理之所以不能被复制，是大理的苍山洱海不能被复制，丽江之所以不能被复制，是纳西文化不能被复制。没有了特定的资源背景，一味地照搬照抄，你搬过去的只是建筑风格和配套设施，却搬不走她赖以生存的“基础”，皮之不存，毛将附焉？
风险二：灵魂不能被复制。每一个小镇都有自己的灵魂，或是自然资源，如桂林山水；或是文化（包括历史、传说、古籍、风俗）；或是人物（历史正反面著名人物、近现代有影响的人物）；或是产业，特别是最先进、最前卫、最有科技含量的核心技术产业；或是氛围，说不清道不明，但就是能感染人。
风险三：环境不能被复制。气候、土壤、空气质量、植被、山湖林海，这些都是构成环境的重要条件。这些也正是小镇定位依据的必要条件。可以说，有什么样的环境决定小镇的背景和特色。如果不考虑这些环境因素生拉硬扯，照抄照搬，其结果也只能走上亡途。因为，你不可能在珠三角开发一个戈壁小镇，不可能在黄土高原开发一个乌镇，你也不可能在江汉平原建设一个鹰猎小镇。
做养老小镇，最注重的是空气质量和气候，做度假小镇最注重的是山水的秀美，做观光小镇注重的是季节对农作物的影响。不经过科学手段，椰子树不可能在大东北成活，渤海湾结不出榴莲芒果。既然模仿和复制有这三大风险，我们为什么不去做回自己？不去创新？不去成为另一个独一无二呢？我们当然会承认创新也有风险，创新需要成本，但在如今“创新生、不创新死”的剧烈竞争中，面对生死，你又有什么更多选择？
当心九：重推广轻品牌
以房地产思维做小镇开发，有一个惯性必须改变——就是强力推广项目，无视或者忽视品牌建设。因为房地产开发时间短、销售集中，一般都在开盘时利用各种渠道和工具强力推广，而其他时间则偃旗息鼓。推广内容也主要集中在产品细节，推广的针对性和目的性非常明确，在锁定的目标市场，以最快的速度告知产品信息。无需责怪房地产开发商的短视，这是因其行业特点所决定，地产开发一般为一次性生产，即使大盘开发持续十多年，开发完成后，项目依然要交给物业公司，开发公司撤场走人。所以，很多中小开发商几乎不考虑企业品牌问题，一城一战、一地一战，也无需考虑品牌。
但是，一旦进入小镇开发，因其开发模式和盈利模式的改变，注定原来的一切都不适应了。更复杂的功能、更长远的开发周期、更多产业产品的组合、最关键的运营和服务……可以说，决定小镇是否成功的因素很多，但有一个环节却决定生死——这就是品牌。没有品牌，无论你的资源如何优秀，无论你的产业如何先进，无论你的文化如何醇厚，无论你的建筑如何唯美，无论你的环境如何别雅，无论你的推广花多少钱，你最终都必然步入亡途。因为，你没有品牌就没有市场，就没有人气，就没有竞争力。因为，品牌就是身份的标识，连身份都没有，或者说你到底是个什么小镇都模糊不清，你凭什么让游客青睐？无论产业小镇还是文旅小镇，聚焦和偏爱决定生存和未来。在未来三到五年后几千个小镇的相互搏杀中，你始终被漠视，连搏杀的资格和权利都没有，你会尴尬地连活下去的勇气都会伤失。
但是，不得不说，有很多人并没有重视品牌的建设，他们更错误地将推广当做了品牌，以为人尽皆知就是品牌，以为无处不在就是品牌，殊不知，品牌的核心是聚焦和偏爱，是能与消费者进行情感关联。如果没有聚焦，哪怕你无时无刻不在，哪怕你随影身行，我依然会被无视和漠视。如果没有偏爱，哪怕你硬塞硬给，我仍会弃之不顾。如果没有情感关联，我很直白的说一句：关我毛事？推广不等于品牌，这与成本无关，与渠道无关，与投放无关。